文/ 澳中在线记者 厘司

澳大利亚房市整体放缓已有一年，不少中小投资者刹住了脚步，站在原地观望。

乱花渐欲迷人眼，仿佛昨天对澳洲房产前景疑虑重重的那篇分析文章还热乎着，今天就会有一则地产巨头大规模在澳收购土地的消息跃上报头，让人着实摸不着头脑。

最终，还是《澳洲太阳先锋报》十月初的一则评论文章一语点醒梦中人：“澳洲房地产市场暗流涌动，留给投资者的机会之窗正在缩小。随着2019年初房市回暖，卖方市场的到来不可避免。”

整个10月，澳洲的房地产市场都在不断释放出强烈的需求信号。

10月11日，亚洲开发商在墨尔本斥资4亿澳元的住宅开发项目正式动工，并且同期继续四处收购土地。

10月17日，马来西亚一开发商斥资1600万澳元，高价买下墨尔本圣基尔达地区的小型地产项目。销售经纪人表示，他们承接的7个地块在几个月内已全部售出。

10月中旬，澳洲本土房地产基金Charter Hall也加紧了步伐，预计融资8000万澳元收购澳洲各地物业。

10月下旬，澳大利亚澳中集团2650万的土地项目已正式开启。

“政策一有变动，就会让个人投资者捂紧了钱袋子，但开发商却从不会错失良机。”针对这一现象，澳洲房产专家金凯平先生给出了这样的评价。

开发商在寻求新的土地和物业收购时，着眼于宏观因素，例如人口的强劲增长。在以墨尔本为代表的发达城市中，逐年超预期增长的人口为卖方市场的到来奠定了基础。

所谓话糙理不糙，在实行土地永久产权制的澳大利亚，地总是卖一块少一块。此时，人口增长就决定了一切经济发展。

拨开迷雾回头看，就不难理解为何文章开篇提到的美国租赁巨头Sentinel房地产集团，会把澳大利亚作为重点开发市场，并将业务重心放在墨尔本，而非悉尼或其他城市。这是因为悉尼物业价格已经很高，利润空间有限，而“墨尔本的人口增长和经济增长都格外的强劲”，将会为Sentinel房地产集团带来巨大利润。

墨尔本人口目前已突破500万，并且还在以每年12.5万的数量增加。官方预测，最早在2028年以前，墨尔本就会成为澳大利亚最大的城市。到2050年，墨尔本人口将会增至800万，相当于英国伦敦和美国纽约的规模。

带动租房市场日益繁荣的还有不断增长的留学生人群和精英移民。截至今年2月，澳洲留学生人数已经突破50万，比5年前的30.5万增加了63.9%。这个数字还不含盖越来越多为了子女教育移民澳洲的精英人士。

以澳大利亚八大为代表的高校，在QS、泰晤士等世界大学排名中，一直所向披靡、表现抢眼。此外，澳中的中小学教育也一直被认为是国际顶尖水准。根据联合国发布的全球幸福指数，在全球青少年幸福指数和全球最适合孩子出生长大国家排名中，澳洲均高居榜首。

澳中经济专家金凯平先生表示，从世界各国的历史经验来看，高人口增长率必然会给当地带来的可观建房需求，以及活跃的租赁市场。通常，25岁至44岁的人群是一个城市租房的主力，而墨尔本这个年龄段的人口占到55%，这也就是为什么Sentinel房地产集团笃定“这次战略决策会给带来巨大的利润”。

房价无论如何波动，总有人能赚到钱。就好比无论股市如何起伏，也始终有人赚到钱一样。即使同样在墨尔本，不同的区域、不同的房屋类型都会带来不同的结果。

澳大利亚房地产分析公司CoreLogic的房价指数显示，在过去半年内，墨尔本房价呈现出下滑趋势，跌幅平均达到2%。但值得注意的是，不同地区的表现差别巨大。

以墨尔本西南区逆市飘红的Point Cook为例，无论市场如何变化，房价始终稳定上扬。根据澳大利亚房产网10月最新数据，该地区的别墅中位价从60.6万澳币（约合303万人民币）升值到66.5万澳币（约合332.5万人民币）。

Point Cook房价趋势一览

（编者注：房屋中位价是指一系列销售结果中处于中间位置的房价，中位价是一半较低价格和另一半较高价格的临界点。）

在澳洲房价整体疲软的情况下，何以墨尔本“最好之一”地区的房价出现明显下滑的同时，还在发展中的区域Point Cook却能够不降反升？

被称为教父级投资专家的金凯平先生，数年前就曾在他所著的《中国人在澳洲做地主》一书中指出：投资时要注意选择价格洼地。对于很多财力雄厚的投资者来说，会希望尽可能地买在一个城市最热门的区域，认为虽然投资大，但是升值也快。很多时候，现实情况恰恰相反。

过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约，开发潜力非常有限，风险抵抗能力就会相应减弱。相反，例如Point Cook等快速发展中的区域，之所以能够不降反升，也是因为其价格本就不高，没有降价空间。

墨尔本Point Cook区变化一览

【2009年】

从2009年的卫星照片中可以看到，Point Cook区尚有大片空地待开发。

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【2014年】

到了2014年，Point Cook区的民用住宅区和商业、娱乐设施等，已如雨后春笋般涌现。

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【2018年】

2018年的Point Cook区，民宅、学校、商场、医院星罗密布，交通线路四通八达。

Point Cook近年来的飞速发展，为澳中集团投资者带来了巨大回报。同样的价钱，在过于成熟地区只能购得1套房屋，在快速发展地区则可购得4套，若贷款购买，这个数字还可翻倍至8套甚至10套。快速发展中地区的多套房屋所产生的增值回报，是成熟地区1套房屋远不能比拟的。

因此投资者最需要考虑的是房产价格长期增值潜力，正在兴起的墨尔本西南区就是最好的代表。发展地区的基建速度、人口增长率等因素引导的价格增速，通常会为投资者带来极为可观的回报。随着墨尔本规划的“超级新城”、“大学城”和“就业中心”落户墨尔本西南区，必将吸引大量的人口迁移，其房价增长潜力不言而喻。