“这是最坏的时代，这也是最好的时代。这是怀疑的时期，这也是信仰的时期。” 刚过去的2018年，对于澳大利亚房产市场而言无疑是风云变幻的一年。

在经历了长达五年、前所未见的房地产繁荣场景之后，悉尼、墨尔本等澳洲各大首府城市都经历了房价放缓的考验，尤其是房产价值在市场中占前25%的高端房产。与此同时，墨尔本多个周边近郊地区的房市却逆势增长，并呈现健康、多样化的可持续发展趋势。

那么，墨尔本的房地产市场会在2019年迎来复苏吗？

市场层面分析

根据房产市场研究机构 CoreLogic 近日出具的数据统计报告，在截至2018年11月的过去12个月中，全国房产价值下降了4.1％，成为7年以来的最大年度跌幅。譬如墨尔本，房产中位价下降了5.8％（2009年3月以来最大年度跌幅）。

但是我们也应注意到，这样的跌幅，是发生在之前的房价大幅累积上涨之后。再以墨尔本为例，房产中位价从1997年的17.8万澳元到2017年底的91.0万澳元，20年来翻涨了5倍有余。仅在2012年至2017年间，墨尔本的房产价格就增长了70%。

不过，在过去一年的房价放缓中，并非所有类型房产都呈颓势。与墨尔本市区大部分高价房产的低迷相比，价格优势强劲的墨尔本周边郊区的房市却一路逆势飘红。据统计，在2018年维州10个最畅销郊区之中，其中9个区的房价中位数低于70万澳元。

墨尔本的外围西郊地区是价格增长的赢家。其中位于Bacchus Marsh郊区Darley的房屋中位数的年增幅最大，上涨29.8％至558,805澳元。Melton和Kurunjang分别增长26.3％和24.7％。墨尔本外围北部的Wallan和外部东南部的Bunyip也榜上有名。

CoreLogic澳洲房产业务负责人怀特 （Geoff White）表示，“这些地区的房产中位数基本在45万澳元和55万澳元”。

怀特补充，在经历了“非常重要的活跃期”之后，2018年的澳洲房市正式从卖方市场向买方市场转变。怀特表示：“经过这一年的变化与调整，显然房地产市场已经到了必须回到正常水平的新一年。”

根据多家权威机构近日出具的分析报告，2019年的墨尔本房市将迎来转机。

近日，毕马威会计师事务所（KPMG）发布的悉尼、墨尔本两地的房市分析报告发现，墨尔本的房产市场预计在不久的将来会进入增长区间。

来源： The Block

首先，留学生人群庞大激发租房市场繁荣。毕马威首席经济学家Brendan Rynne说：“现在有80多万留学生在澳大利亚的高等院校、职业学校、普通学校和ELICOS机构学习。比如在2018年，留学生们在墨尔本就产生了高达78,500套住宅的住宿需求。”

其次，人口增长快速导致对刚需住房的需求强劲。据统计，墨尔本的新移民正在不断增多，目前已占了全国海外移民数的35%。同时，墨尔本还是全球人口增长最快的十个城市之一，人口有望在未来4年之内再增加10%。

第三，综合因素将合力推动房地产市场复苏。根据Domain在2018年11月出具的房地产预测报告，澳洲房地产经过了去年12个月的寒冬之后，也终于即将在2019年迎来转折。

来源：Domain经济学家Trent Wiltshire模型

Domain发布的最新房地产价格预测报告显示：未来两年，墨尔本房地产价格将会实现反弹、并持续健康增长。该报告的结论是通过综合分析人口增长、利率、银行贷款、失业率和市场情绪等因素对房产价格的影响而得出的。

更多利好消息不断传来，对于买家来说似乎到了入市的最好时机。根据News.com.au近日报道，购房者将在2019年迎来30年内墨尔本房市中最好的决策时机。

预计持续的低清盘率，将为墨尔本的房地产市场带来更多的私人售房与更少的拍卖售房，从而为买家谈判铺平了道路。 报道中还提到，已有迹象显示，墨尔本房市的未来可能会随着新的房屋批准量下降和人口增加而再现繁荣。

政策层面分析

2018年12月19日，澳大利亚银行业的监管机构——澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布自2019年1月1日起，取消“只付息贷款不得超过新增贷款30%，与投资贷款增速不得超过10%”的规定，以稳定澳洲的房地产市场。

通常，由住房投资者使用的只付息贷款，往往被视为银行的高风险贷款。对于此次限贷松绑，APRA解释：这是在住房市场已经放缓的情况下，为避免发生信贷危机而采取的决定。APRA同时也表示，取消上述贷款限制的前提，是银行业采取了特定措施以确保实施稳健的贷款标准。

澳大利亚银行业协会表示，APRA给信贷松绑的举动有助于为客户提供“更多选择”，并促进贷款银行之间的竞争。澳大利亚银行业协会首席执行官Anna Bligh表示：“整个行业的竞争加剧，意味着客户在寻求只付息贷款时拥有更多的选择，以便获得最为划算的买卖。”

此外，澳洲财政部长弗莱登堡（Josh Frydenberg）也于日前呼吁银行重新启动“负担得起且及时”的贷款，以扭转银行对潜在购房者贷款政策收紧的局面。

弗莱登堡说，“根据澳联储（RBA）的数据，澳大利亚审慎监管局对房地产市场进行有针对性的短期干预，增强了经济对未来冲击的弹性。” 他补充道，在这些干预措施已经被撤回之后，银行继续提供负担得起和及时的信贷至关重要。向借款人开放贷款账户将有助于保持澳大利亚经济的实力。

预计今年2月初，澳洲银行皇家委员会（Banking Royal Commission）的调查结果和建议将被宣布，并有可能显著改变当前的澳洲房贷格局。

随着利好消息的不断增多，越来越多买家闻风而动，开始想要抓住这次房价放缓的机会之窗。

对于首次置业者或者小房换大房的置业者来说，2019年将是一个充满机会的年份，银行已在去年帮忙把房价的泡沫扫清，之后留下的就是最真实的价格。

而对于中国和其他海外买家来说，随着最近贷款政策松动的消息的公布，经过了2018年长达一年的观察后的他们，也正在缓慢循序入市。

投资策略分析

“位置，位置，还是位置。”（Location, location, location.）

或许这句话听起来已是陈词滥调，但不可否认的是，房产位置对于购房者来说，确实有着无比重要的意义。

“不论房价如何波动，总有人能挑对位置赚到钱。” 被称为澳洲教父级房地产投资专家的金凯平先生分析，尽管过去一年，墨尔本经历了整体房价放缓的考验，但许多墨尔本郊区的刚需型别墅住宅的销售却异军突起、逆势增长，足以说明房屋位置在投资房地产时的重要性。

YPYW（Your Property Your Wealth）根据Corelogic的澳洲房产市场数据分析，列举了5个价格在50万澳元以下的最佳投资地区：

YPYW的总监Daniel Walsh补充，“购房者们不必再像以前一样，孤注一掷100万澳元买一栋房子去期待回报。事实上，你可以在这些地区以这个价格购买两套房产，并从未来的价格上涨中获益。”

以处于墨尔本西南方向的Wyndham Vale区为例，得益于西南区近年来大面积土地开发、道路桥梁的规划、科研教育资源的集中等利好因素，Wyndham Vale区在近年来的发展步伐愈加矫健。

事实上，整个墨尔本西南区都正在发生着翻天覆地的变化。过去20年来，随着交通设施的发展规划，西南区早已不再是“封闭偏僻的远郊”：

除了便捷的交通之外，西南区迅速发展的医疗健康服务与教育项目，也对购房者们具有巨大的吸引力。

根据News.com.au报道，墨尔本西南区将兴建大学城，斥资总额高达300亿澳元。该计划在2015年首次提出，经过两年多的商讨与筹划，在去年已正式注资启动。据报道，这个大学城将在East Werribee，占地400公顷。

据估算，到2050年，大学城将创造10万个与教育、研究、和服务业有关的工作岗位。该计划中还包括将三所中国大学带到澳洲，其中包括清华大学。基建设施与就业岗位的大幅增加，也就意味着西南区未来房产需求未来的巨大增长空间。

此外，区域内的基础设施体现了生活品质，也是吸引购房者们的关键之一。

从去年开始，墨尔本首个私有室内水上乐园 Jubilee 在 Wyndham Vale 开始了施工。该项目旨在为该区内的居民提供社交机会，并展示一个与众不同的住宅区。

投资房产中，最难的一步便是真正做出决定的最后一步。

在过去二十多年间，澳大利亚澳中集团一直坚持为大中国投资者在澳投资房地产提供周密的一条龙售后服务，为投资者获得巨大成功提供了根本性的保障。前文中提到的在澳洲一片低迷的房市中仍然逆市飘红的Point Cook，就是澳中集团重点房地产开发区域之一。

与此同时，澳中集团在Wyndham Vale的房地产项目也开发在即：

澳中集团规划在Wyndham Vale建设的大型社区

项目名称：Wyndham Vale

开发时间：2019年-2021年

开发类型：民用与商业混合

投资周期：36个月

投资方式：股权、债权

投入资金：265万澳元（股权，占股10%）；

预计本项目回报率：55%

本项目经董事会研究免收项目管理费

债权起投金额和回报率，以及其他问题

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编辑：Esme