税务专题二：海外人士在澳洲买房，可能不需交收入税但每年必须要报税

2019-09-02
Aust-China

很多海外人士人在澳洲买了房，但大部分人却不需要交收入税，这是为什么呢？今天，我要跟大家重点探讨的就是收入税，以及如何合理避税。

很多海外人士人在澳洲买了房，但大部分人却不需要交收入税，这是为什么呢？今天，我要跟大家重点探讨的就是收入税（也就是“个税”），以及如何合理避税。

为什么李总有10套房出租都不用交个税？

如今，一个不争的事实就是房地产已经成为了中产阶级向上流动的最便捷渠道，而投资澳大利亚，优越性非常明显，也有人把其形容为投资的压舱石。

来自南京的李总就是一个很典型的例子。过去10年间，靠着投资澳大利亚墨尔本房地产，李总的身家翻了几倍，得以快速跻身千万富豪行列。在这里说的千万身家，还是以澳元来计算的。

李总虽持有这么多澳洲房产，却几乎未缴纳过个税，他是怎么做到的呢？

我还记得李总第一次买房是2009年春节期间。在国内做进出口贸易的他，来澳大利亚墨尔本考察市场，却敏锐地察觉到了在这里投资房地产的巨大商机。

李总经朋友引荐找到了我，希望我能为他的房地产投资提供一些建议。此后的几年间，李总根据我的建议先后在墨尔本西南区贷款购买了10栋带有永久产权土地的别墅。10年过去，如果说李总的进出口贸易生意让他正式迈入了小康一族，那么他投资澳的10套花园洋房则是令他可以跻身“富翁”之列，因为这些房子都已经在总价基础上增值远不止一倍。

资产虽然增值了一倍，但是李总却并没有因此缴纳太多个人所得税。最重要的原因就是——利用杠杆，贷款购房。

选择贷款，不仅可以用同等的资金量购买更多房产，享受成倍的资本升值，最重要的是可以合理避税。

海外投资者对澳洲的税务制度可能有些陌生，但在澳洲买房后，必须明确自己的税务责任。尤其是海外投资者存在澳洲买房出租的情况。出租房产虽然会赚取收益，但是只要产生了正收益，都是需要按比例纳税的。

合理避税方能实现财富增值最大化

报税的责任必须遵守，那有什么方法可以化问题成机会？

前文提到的李总，他持有10套澳洲房产，却几乎没有交过个税，这是因为他选择了贷款购房，房屋的支出（银行贷款利息，水电，市政费，和非现金支出例如房屋折旧等）大于或等于收入（房租），便无需缴纳个税。

时间回到10年前，李总如果没有做出贷款买房的决定，又会是什么样呢？

李总在2009年时，有200万澳币的资金可以用于购房：

如果李总全款购房，当年他最多可购得5套别墅（按照当时西南区的房屋中位价计算）。那么，根据澳大利亚房地产价格七八年翻一番的规律，李总如今的资产价值就在400到500万澳币。与此同时，10年间租金收益，扣除个人所得税后，约为五六十万澳币。也就是说，购置5套房产的净收益为250万到300万澳币之间。

但是李总在我的建议下选择了在发展潜力巨大，同时房价相对较低的墨尔本西南区贷款购房，所以才有了他购买10套别墅的故事。他用每个月房子的租金基本可以偿还贷款，他只需要保证收益和负债相抵，也就是没有正收益，那么他就不需要缴纳个人所得税。

虽然，李总将租金用于偿还了贷款，但是10套房产在10年后，其价值达到了800万至900万澳币。可以说，贷款买房所得到的净资产增值是全款买房的2到3倍。

再加上投资到澳中地产基金的200万澳币，李总在澳洲已经是货真价实的千万富翁。

虽可避税但每年报税不可忘

我知道很多朋友像李总一样，也根据我的建议选择了贷款买房，目的是获取长期持有房产带来的多倍资产增值，同时还能合理避税，确保收益最大化。

首先，贷款购房可以做到每年不需交个税；其次，如果将来打算出售自己的房产，该房所产生的一切开销，都可以获得增值税的税务减免（包括贷款利息、市政费、保险、房产管理费，等等。开销越大，意味着增值税减的越多，您的净收益也就越多。）

虽然贷款买房以及其他细节化操作可以做到收支相抵，甚至负收入，从而避免了缴纳个税，以及为未来的增值税减免做铺垫。但是海外的朋友千万不要以为可以不用交税就等同于不用报税。报税是每位投资者的义务，必须每年按规定申报税务情况。

作为海外居民，只要在澳洲境内有做任何投资，无论盈亏，都要在每年的7月1日至10月31日期间，在澳洲税局ATO上进行年度个人收入税务申报。

如果你自己不知道如何办理，可以请专业人士或委托会计师事务所代为办理。例如，澳中集团就有专门的工作人员代为联系专业人士，帮助我们的客户办理每年的报税事宜。

结语

在此，我再次建议各位在澳洲投资了房产的朋友，无论是全款还是贷款，无论每年净收益为正或为负，都一定要按时向澳洲税局进行税务申报，可以请专业人士或委托会计师事务所代为办理。

即便您在过去从来没有申报过个人税务问题，也没有被税局追查，都不能存有“也许不会被查”的侥幸心理。因为一旦被税局查到您没有按时申报，不但有可能会产生罚款，还可能会影响你在澳洲的信用记录，不利于今后在澳洲的投资和移民。

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作者简介

金凯平，澳中集团董事局主席、澳中房地产协会会长、全球财富精英俱乐部会长、任澳大利亚维州政府民族企业顾问12年、澳大利亚华人财富基金会会长。

30年前怀揣区区1000澳元逐梦澳大利亚，创办澳中集团。作为最早一批海外创业的华人企业家，金凯平先生不负初心，搭通了澳中两国的经济文化桥梁，在商业投资中屡屡创造奇迹，并著有四本畅销书，《澳洲梦》、《中国人在澳洲做地主》、《中国贸易指南》（英文）和《与中华人民共和国谈判》（英文）。联邦移民部前部长Rudock曾写信称赞他为“澳大利亚新移民在澳创业的成功典范”。

金凯平领导的澳中集团已深耕澳大利亚墨尔本30余年，投资了数百万平方米的住宅用地，并将在未来购入数千万平方米的住宅用地，你想加入这一行列吗？

澳洲房地产目前正处于抄底的好时机，并且进入到了争分夺秒的阶段。如果您也需要购买澳洲房产，请与我们联系！

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编辑：Esme

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