我的朋友李总曾经在墨尔本东南区一个非常好的地段买了一块地，买地的时候中介承诺说，这块地已经拿到批文，可以盖6套联排别墅。李总听后二话不说就付钱了。

没想到地买下来后，周围邻居无论如何都不同意他盖这么多，理由五花八门：有人觉得自己家旁边一下子多出6套房，将来住的人太多会感到不安全；有的人认为这些房子太密集会影响自家房子的光线，等等。其中，最重要的一条反对意见，直接导致了李总放弃了这块地——房屋外观风格与街区风格不符。

的确，李总后来一查，自己买的这块地处于文物覆盖区，其房屋外观、颜色都被要求与整个街区保持一致。这样一来，他的建筑成本会增加很多。思前想后，李总卖掉了这块地。

那么，在澳洲选一块好地，究竟都需要注意哪些问题呢？

在澳洲，房产不仅只是人们的一个居住场所，而且是一个投资的工具，买入时必须考虑未来的增值潜力。因此，买地时要扫的第一个雷就是——位置。

我们这里所说的位置，不仅指地皮所处的自然环境和社会环境。自然环境包括地势、朝向、景致和绿化；社会环境包括医院、学校、购物和交通设施等。最重要的是，这块地皮是否存在潜在的隐患，影响其未来增值。

具体而言，要严格分析地块是否处于以下位置中：

1.  土著区

澳大利亚对于土著居民的保护非常严格，无论是民权还是土地权，加之文化、习俗等方面的差异，选地还应避免在土著聚集区，以免后期自住、转手不便。

2.  文物覆盖区

出于文物覆盖区的建筑，不能随意改建或重建，对其外墙颜色，沿街立面，屋顶形式等的改造，都受到限制。

3.  自然植被覆盖区

地块面积相对较大，并不意味着能盖更大、更多的房子。比如处于自然植被覆盖区地块上的大树等，是不能随意砍伐的，而且对于场地挖土填埋也有具体要求。

不同地块的情况千差万别，有时候一个被忽略的小细节也会对地块的增值潜力造成很大影响。举例来说：

1.  污水管

在公共用地上的污水井和污水管道一般会要求有一米的强制性隔离带。在很多老城区的污水井会离地块边界很近，这就会把一部分隔离带挤到要开发的地块上，从而影响地块可开发面积。

2.  电缆

这里讲的指地下电缆和电线杆电线。一般来说电缆的隔离带宽是三米（从电缆的位置算起）。如果电线离地块边界太近，也会造成地块上可利用面积的减少。

3.  斜坡

避免地块坡度过大，否则会产生额外的建筑支出，因为要做挖土或填埋还要做挡土墙和工程设计。

4.  主路

同一个区域不同位置的地块价格差距有时会很大。尽量不要选择主路旁边的地块，并且要注意远离高速路。同时，紧邻地块为荒地的也要引起注意，因为可能有“隐疾”。

想要选择一块称心如意、升值潜力大的地，的确不是一件容易的事，方方面面都要考虑齐全。尤其是对买地做小型开发的朋友来说，买地本就是大额投资，买之前忽略的一个小问题，在日后有可能会造成大损失。

总之，只要地块选择正确，房地产是一定会给你理想的回报的！

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