​ 文/ 金凯平

澳大利亚墨尔本的常住人口和移民数量每年都在增长，增长速度为全澳之首。有人的地方，就需要房子，因此这里的房地产也成为了世界各地高净值人群投资的首选。那么，在墨尔本投资房地产，我们要选择什么位置，或者哪一个区域作为投资的目标更为合适呢？

我始终认为，投资并没有绝对正确或者是绝对错误的说法，最重要是选择到适合自己的投资。

首先，要看一看你手上有多少钱

假设你有很多钱，那你的选择范围就会比较广。比如，一般比较有钱一些的华人新移民，会投资在墨尔本的东南区。在这片区域投资一套别墅，大概需要两、三百万澳元至五百万澳元（约合一千多万至二千多万人民币）。更有钱的朋友的投资可能会达到一、二千万澳元（约合五千万到上亿人民币）一栋别墅。比如位于墨尔本东南的Toorak或Brighton区，都是老牌的富人区，房价动辄几百万澳元，上千万澳元的也很多。当然，过千万澳元的别墅是价格比较贵的投资，也就是我们俗称的“豪宅”。

那么普通一点的呢？其实如果对墨尔本的房地产稍有了解，朋友们就会知道只要是在墨尔本的东南区较好的位置做投资，一般的能看上眼的别墅价位都在一百五十万澳元到两百万澳元。你如果选择稍好一点的区，则要更贵。那么假如你只想拿出两、三百万元人民币，也就五、六十万元澳币来墨尔本做投资的话，能够选择的地方在墨尔本来说就是西南区、西北区和北区。所以，投资墨尔本的房产，首先要根据你有多少可用于投资的钱来做合适的选择。

其次，投资要选择“价格洼地”

其实，不管对于手里钱多一些的投资者，还是预算有限的投资者，投资的最终目的都是希望能够获得最大化的财富增值。

比如，手里现金流充足，大可以选择在墨尔本东南区投资两三、百万元澳币1套的别墅。但是，如果这笔钱投资在墨尔本西南区，则可买到4至6套别墅。这两个选择没有绝对的对错之分，只是从长远角度来看，有着财富增值多寡之别。

目前看来，墨尔本西南区的发展和房屋价值都不及东南，但是人们往往忽略了西南区在未来厚积薄发的巨大潜力和房产增值的稳定性。

澳洲的房价增长是有一个规律的，以七八年为一个周期的话，我们会看到其间有快速增长期，也有价格回调期，但总体的数据都是一直上扬的。区别在于，在墨尔本东南区，我们会发现房屋价值尽管相对高，可是在房价调整期价格下跌的幅度也非常大，可以说是大起大落。比如在2018年澳洲房价整体回调时，东南区一些房产的跌幅甚至达到了30%，还有2年跌了50%的。这让一些在房价高位买入的投资者痛心疾首。所以说，如果投资者本人对市场把握得准，能够保证在自己买入后价格马上是上涨，而不是骤降状态，则可以获得成功投资。反之，失败的例子也比比皆是。我们看到近两年澳洲有2家规模非常大的开发商倒闭，究其原因，离不开他们在价格高位时买地建房，结果遇到房价调整期，价格下跌、资金链断裂。对于经验丰富、实力雄厚的本地开发商来说，风险尚且如此之高，更何况个人投资者。

反观墨尔本西南区，在本次房价低谷期，多数区域，例如澳中集团正在开发的云锦华庭项目，位于墨尔本西南区Wyndham Vale，该区域房价非但没有下跌，反而还在稳定增长。可以说是达到了让投资者买入后就一直在稳定赚钱的目标。这，是区别之一。

另外一个不同，是未来的增值空间。目前东南区的发展可以说已经饱和，基础设施、教育娱乐设施几乎已开发到极限，人口密度高，也很难再有发展空间。而墨尔本西南区的建设却正如火如荼。我今天看到一则新闻，说的是维多利亚州最大最贵的公立医院，即将建在墨尔本西区，而此前也有媒体报道了几所精英学校在西南区投入建设的消息。可以说，随着未来人口增长、迁移，墨尔本西南区会在未来几十年蓬勃发展已是大势所趋。

因此，在这里我想要讲的一个重要的投资概念，就是要投资“价格洼地”。

投资处于“价格洼地”的房地产，中期或长期的收益会非常理想，风险很低，未来收益很高，可以说是很稳健的投资。我个人就比较喜欢这样“稳赚不赔”的投资。

墨尔本西南区的房地产，就正处于价格洼地，也就是国内我们常讲的新区，就像20年前的上海浦东。目前这里还有很大的发展空间，但一些好的区域，比如澳中集团云锦华庭项目所在的位置，已经发展的非常完善：附近800米就是车站，步行即到，30分钟抵达市中心；步行5分钟到商场，距离学校、医院都是5～15分钟的距离，有着完善齐全的配套。但是一套别墅的价格只要五、六十万元澳币（约合二、三百万人民币）。而且，我预计在未来四到五年里，西南区还会增加很多别的社区，或者是有新的商场。很多人也是看好了这里“价格洼地”的优势，因此在今年4月项目第一期一开盘不久，很快就一售而空。要知道，那个时候，澳洲的房价还在调整期，还没有回温，但云锦华庭的房子依然抢手。这就是位置和未来发展潜力的优势。

现在，云锦华庭第二期还没有开盘，已经有十几块地被预定出去了，我有一个朋友，他一个人就定了三块，因为这里的地大家知道将来正式开盘时，价格肯定还要上升。

后记：

总而言之，我的观点简单而朴素，假设你现在有五、六十万元澳币（约合二、三百万元人民币）想用来投资墨尔本的房地产，你大可以在西南区，甚至西北区或者北区做选择。但是，我建议购买之后要持有相对长一些时间，最后这个房子可能会带给你一、两百万，甚至三百万元澳币的一个增值。

国内的朋友在澳洲投资房地产最重要的就是要有耐心，要遵循这个国家房屋增值的规律。这里的房地产不会出现国内那样暴利增长的时代，但却是稳定增值、传承财富的好工具。我们每个中国的投资都可以有一个小目标，把澳洲的作为一个非常安全、稳定的一个投资的环境下呢，争取在澳洲我们赚澳洲人的钱，那么把钱赚了以后带回到中国来，让中国的外汇也能够更加的多。

 

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